한국의 버핏 지수와 PIR

1. '버핏지수'를 아세요? 워런 버핏이 2001년 '적정한 주가 수준을 측정할 수 있는 최고의 단일 지표'라고 밝히며 유명해졌죠. 명목 GDP 대비 시가총액 비중을 통해 주식시장의 저평가/고평가 정도를 측정할 수 있는 지표예요.

2. 버핏지수가 80% 아래면 저평가된 거고, 100% 이상이면 거품이 낀 거래요. 이 지수에도 약점은 있어요. 시총은 현재값이고 GDP는 전년 값이니까요. 그래도 GDP가 크게 변동하지 않는 선진국에는 유용할 거예요.

3. 2020년과 2021년 한국 증시는 버핏지수가 130%에 육박할 정도로 올라갔어요. 엄청난 거품이었죠. 결국 터졌죠. 작년 말 기준으로 100% 아래까지 내려왔어요. 버핏지수 기준으로는 적정한 주가 수준인 거죠.

4. 주택 시장을 보는 지표 중에 'PIR'(Price Income Ratio)이라는 게 있어요. 버핏지수랑 비슷해요. 주택 가격을 가구 소득으로 나눈 값이죠. 한 가구가 소득을 한푼도 안 쓰고 모아서 집 사는 데 몇 년이 걸리는지 보여주는 지표예요.

5. KB 데이터 기준으로 서울은 2008년부터 2014년까지 8년 정도 걸렸다가 2015년부터 가파르게 올라가 15년 걸리는 수준까지 돼버렸죠. 엄청 거품이 낀 거죠. 결국 2022년 경기, 인천이 먼저 떨어지고, 서울이 좀 늦게 그 뒤를 따라가기 시작했어요.

6. 서울의 적정 PIR을 8 언저리로 보면 주식시장과 달리 랜딩 지점이 한참 남은 것 같아요. 확실히 경착륙이 위험해 보일 정도로 거품이 엄청 낀 상태네요. 마지막 부분 기울기로만 보면 4~5년 후에야 정상화할 것 같아요. 기울기 변화를 계속 눈 여겨봐야겠습니다.

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